L’amico Giovanni Bottini ha intrattenuto i presenti su un tema quanto mai scottante, quanto mai attuale e quanto mai irrisolto. Quello dei boxes interrati, malvisti da molti, tollerati da altri e incomprensibilmente auspicati da pochi. Perché lo si può intuire visti i cantieri non completati, per la verità non molti, ma che hanno prodotto un danno ai cittadini che abitano laddove sono ancora aperti.
E’ un dato accertato che le automobili dei residenti nelle zone centrali e adiacenti, non disponendo di rimesse private, occupano vasti tratti dei posteggi a lato della strada, superficie pubblica.
REALE APPLICABILITA’ ED EFFICACIA DELLA LEGGE “TOGNOLI” PER LE RIMESSE INTERRATE IN AMBITO CONDOMINIALE E RICADUTA SU MOBILITA’, QUALITA’ DELLA VITA, ECONOMIA.
SITUAZIONE GENERALE
L’Italia e in particolare Milano, con tutte le altre aree metropolitane con ampi problemi di traffico, si ritrova spogliata di uno strumento urbanistico semplice ed efficace per un contributo alla riduzione del traffico e dell’inquinamento atmosferico.
E’ un dato accertato che le automobili dei residenti nelle zone centrali e adiacenti, non disponendo di rimesse private, occupano vasti tratti dei posteggi a lato della strada, superficie pubblica.
Questo provoca:
- la riduzione della sezione percorribile e quindi della velocità, anche dei mezzi pubblici,
- un allungamento della ricerca dei posteggi da parte del traffico avventizio con rallentamento della velocità del traffico,
- la riduzione della capacità del trasporto pubblico che, perdendo di efficienza, viene abbandonato in favore di mezzi privati,
- incremento dei consumi e dell’inquinamento.
D’altro canto la possibilità di dare il via alla realizzazione di rimesse interrate, oltre ad evitare i danni elencati offre alcuni aspetti positivi:
- incentivo ad opere edili tecnologicamente complesse, con specializzazione di imprese e tecnici,
- aumento delle operazioni edili con conseguente assunzione di mano d’opera,
- rimozione di consistenti tratti di parcheggio su strada con notevole miglioramento della percezione dell’ambiente urbano,
- aumento del patrimonio edilizio e del suo valore senza aggravio sul tessuto urbano e sulle finanze pubbliche,
- aumento del gettito fiscale,
- utilizzo di fondi privati per investimenti sicuri.
Tra le numerose opzioni per dare un poco di ossigeno alla economia, una soluzione semplice e rapida potrebbe essere data da una semplice analisi della situazione dei posti auto pertinenziali.
ANALISI DEI POTENZIALI BENEFICI
La realizzazione di rimesse interrate di tipo privato potrebbe concorrere ad ottenere il risultato che era atteso dal Piano Casa con maggiore faciltà, rimovendo o meglio superando per sua natura le obiezioni che portarono le regioni a limitarne l’efficacia.
Partendo dall’analisi dei fabbisogni di posti auto privati eseguita dal Comune di Milano, che prenderemo come caso esemplare confidando in una facile estensione dei numeri a livello nazionale, si mostrerà che un intervento semplice e di nessun costo per le amministrazioni dà la possibilità ad un buon numero potenziale di operatori privati di attivare investimenti proficui per la comunità sotto tutti i punti di vista.
I numeri esposti di seguito sono il frutto di una analisi condotta con criteri scientifici tenuto conto della possibilità di esprimere i risultati in termini economici per avere riferimenti omogenei e confrontabili.
Naturalmente le indicazioni rappresentano un potenziale attivabile che rimane nelle disponibilità e nella iniziativa di privati i quali tanto più saranno disposti all’iniziativa quanto maggiore sarà per loro evidente una convenienza, anche fiscale.
I benefici di ordine economico devono essere sommati ai benefici ottenibili a livello di miglioramento di qualità della vita senza rinunciare o penalizzare eccessivamente il possesso di autovetture.
Il patrimonio edilizio delle nostre città è in gran parte costituito da edifici vecchi o antichi (prima della II guerra), edifici del secondo dopoguerra (speculazione edilizia), solo pochi sono gli edifici e recenti.
Pochissimi dei primi e pochi dei secondi sono dotati di autorimesse motivo per il quale le strade circostanti sono occupate da autovetture parcheggiate in modo stabile.
Questo contribuisce a ridurre la sezione delle strade limitandone la scorrevolezza e aggiungendo una mancanza cronica di stalli di sosta temporanea inducendo quello che si definisce un traffico parassita costituito dalle auto che hanno raggiunto la loro destinazione ma continuano a circolare solo per trovare un posteggio.
Questi edifici hanno spesso corti adatte alla realizzazione di rimesse interrate a rampa o meccanizzate nelle quali ricoverare le auto dei residenti con molteplici conseguenze benefiche che riassumiamo molto brevemente:
- riduzione delle auto in sosta permanente,
- aumento della disponibilità di aree urbane,
- possibilità di incremento alla viabilità pubblica,
- possibilità di aumento della viabilità “dolce” (pedoni - biciclette),
- riduzione del traffico parassita,
- riduzione di emissione di gas serra e tossici,
- aumento della fluidità di traffico e della velocità del trasporto pubblico,
- miglioramento della percezione visiva dell’ambiente urbano,
- attivazione di un consistente volume di appalti edili,
- aumento della occupazione edile,
- sviluppo della tecnologia specifica,
- generazione di un gettito fiscale composto da IVA, IRPEF, ICI,
- aumento del valore specifico degli immobili dotati di autorimessa,
- nessun esborso di incentivazione da parte delle casse pubbliche.
La limitazione ingenerata dal contrasto tra le intenzioni della legge Tognoli e la legislazione riguardante gli aspetti decisionali in ambito condominiale ha sicuramente limitato moltissimo l’attuazione di un comportamento virtuoso.
Una interpretazione in questo senso data dall’autorità competente che dia priorità ed efficacia alla intenzione autentica della legge libererebbe sicuramente un potenziale beneficio all’ambiente urbano ed alla situazione economica.
ANALISI DEI POTENZIALI BENEFICI
I seguenti conteggi sono stati elaborati da Sistematica SpA utilizzando sistemi ed elementi ampiamente utilizzati internazionalmente per i più avanzati studi di urbanistica e mobilità.
Basando la analisi sul fabbisogno di posti auto privati rilevato dal Comune di Milano, su un totale di 90.000 stalli si è deciso di conteggiare per prudenza solo un terzo: 30.000 stalli su strada da eliminare.
Benefici diretti infrastrutturali
▪ 375.000 m2 di superficie di spazio pubblico risparmiata (equivalente alla superficie dell’iniziativa City Life alla ex area Fiera)
Questo equivale a :
▪ 75 Km di corsie dedicate al TPL di superficie, pari al 85% della rete attuale
oppure
▪ 150 Km di piste ciclabili bidirezionali, pari al 203% della rete attuale.
Benefici ecologici
▪ 8,77 tonnellate di inquinanti eliminate (SO2, NOx, PM, CO, COVNM, CO2)
Benefici indiretti ambientali ▪
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* Questa valutazione non considera l’intrusione visiva e qualità dello spazio urbano, la potenziale fluidificazione del traffico privato, il potenziale spostamento modale su ciclabile/tpl.
▪ 2.941.138 € per il tempo di viaggio risparmiato dai residenti
▪ 306.922 € di costo della congestione come esternalità (impatto sulla viabilità)
▪ 173.529 € di risparmio in termini di inquinamento atmosferico e ambientale
▪ 97.314 € di risparmio in termini di inquinamento acustico
▪ 184.745 € di risparmio in termini di sicurezza.
Benefici di ordine economico Benefici di gettito fiscale
▪ 900.000.000 € totale degli appalti realizzabile ▪ 90.000.000 € totale gettito IVA al 10% in tot.
su 30.000 stalli ▪ 5.400.000 € totale gettito IRPEF in totale
▪ 900.000 € totale gettito ICI annuale
Totale
3.703.648 € di risparmio ogni anno
95.400.000 € gettito fiscale una tantum
900.000 € gettito fiscale ogni anno
VALORI LIMITATI ALLA SOLA CITTA’ DI MILANO
Lasciamo al lettore una facile operazione di estensione dell’applicazione a livello nazionale per avere un quadro della portata dei benefici economici, fiscali, ambientali che questa semplice azione potrebbe portare.
Il ridottissimo impiego di risorse e di tempo che richiede la messa in campo di questa azione, rapportata ai benefici previsti, giustifica perfettamente di non attendere la adozione del nuovo regolamento condominiale la cui legge deve ancora seguire l’iter parlamentare.
NECESSITA’ DI INTERVENTO INTERPRETATIVO DELLA LEGGE TOGNOLI
Nell’approccio progettuale per l’ideazione e realizzazione di rimesse interrate di pertinenza esclusiva, spesso viene citata la legge “Tognoli” come uno strumento per ottenere facilmente e celermente le autorizzazioni necessarie all’opera.
In modo particolare tale citazione viene spesso fatta in casi di rimesse private in suolo privato, riportando che la legge richiede una votazione da parte del condominio ottenuta con la maggioranza semplice dei millesimi e dei condomini.
Nella realtà dei fatti le cose stanno diversamente.
Recentemente è accaduto a un condominio milanese sito in posizione centralissima, e quindi con forte necessità e convenienza di parcheggio di vetture, ha conferito l’incarico di uno studio di fattibilità avanzato per la realizzazione di rimesse nel cortile condominiale.
Lo studio richiedeva tra altri temi, lo studio dell’aspetto normativo, amministrativo e l’aspetto legale giuridico.
Il risultato dell’analisi legale ha portato ad una immediata sospensione delle operazioni e annullamento dell’iniziativa essendo emerso che occorre ottenere un voto unanime dalla assemblea condominiale.
Una sentenza della Cassazione ritiene, infatti, che a seguito delle operazioni di realizzazione della rimessa in una corte comune, la superficie del terreno non sia più da considerarsi mero supporto al camminare ma diventa una copertura del manufatto sottostante, generando in tal modo un cambio di destinazione d’uso che secondo il Codice Civile richiede una decisione unanime.
E’ evidente che, a meno di realizzazioni che non comportino mutazioni di destinazione d’uso, qualunque progetto sarà destinato ad infrangersi in sede di assemblea condominiale, come è regolarmente accaduto.
L’applicabilità della legge è quindi evidentemente completamente compromessa essendo stato stravolto in tal modo l’intento del legislatore.
La soluzione è praticamente obbligata e si sostanzia in due possibili alternative: o un révirement della Corte di Cassazione, oppure un intervento del legislatore.
In altre parole, o l’interpretazione giurisprudenziale dianzi ricordata muta e la Cassazione introduce un principio diverso, oppure il legislatore interviene modificando la legge, ovvero emanando una normativa di interpretazione autentica allo scopo di chiarire come la normativa in questione debba essere interpretata.
Ad oggi la legge Tognoli è del tutto inapplicabile in ambito condominiale.
Se non si darà ingresso ad uno dei due strumenti sopra ricordati, ogni condomino dissenziente rispetto al progetto dell’autorimessa, indipendentemente dalla sua quota di possesso, potrà sempre adire l’Autorità Giudiziaria con ottime probabilità di ottenere una dichiarazione di nullità della relativa delibera assembleare.
In conclusione, oltre agli altri strumenti urbanistici, in assenza di uno strumento che permetta di realizzare rimesse per autovetture con fondi privati su suoli privati, e quindi a costo zero per la pubblica amministrazione, vediamo più difficile una soluzione del problema traffico/inquinamento nelle città italiane di grande e media dimensione.
Ci attendiamo una seria considerazione dell’argomento ed una conseguente rapida azione da parte del legislatore.
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1 In un caso per molti aspetti singolarmente analogo alla fattispecie in esame, la Suprema Corte ha avuto occasione di sottolineare il principio secondo cui “costituisce innovazione vietate ai sensi del 20 comma dell’ad.1120 cod.civ. (e pertanto deve essere approvata dall’unanimità dei condomini) la costruzione di autorimesse nel sottosuolo del cortile comune, in quanto comporta il mutamento di destinazione del sottosuolo da sostegno delle aree transitabili e delle aree verdi a spazio utilizzato per il ricovero di automezzi (con conseguente modifica di destinazione anche dell’area scoperta sovrastante a copertura dei locali sotterranei) e determina una situazione di permanente esclusione di ogni altro condomino dall’uso e dal godimento di ciascuna autorimessa sotterranea, assegnata ai singoli condomini ancorchè rimasta di proprietà comune” (così Cass.civ., sez.II, 14.12.1988 n. 6817).
Anche in epoca successiva, dopo l’entrata in vigore della L.122/89, il Supremo Collegio ha evidenziato quale sia l’esatta portata delle disposizioni in essa contenute: “I diritti spettanti a ciascun condomino (in base agli atti di acquisto, ovvero al regolamento condominiale in esso richiamato) sulle parti comuni dell’edificio non possono essere oggetto di delibere assembleari approvate a maggioranza che ne ledano il contenuto, essendo necessaria, a tal fine, una manifestazione unanime di volontà da parte di tutti i condomini, senza che, su tale principio, possa legittimamente incidere il disposto dell’ad. 9, 10 e 30 comma, della L.122 del 1989, che stabilisce le maggioranze richieste per la validità delle deliberazioni assembleari aventi ad oggetto le opere e gli interventi per la realizzazione dei parcheggi, ma non prevede alcuna deroga al principio generale che esclude il potere della maggioranza dei condomini di menomare diritti validamente acquisiti da ciascuno di essi” (così Cass.civ., sez. II, 14.6.1997 n. 5369).
La lettura delle sopra citate sentenze non sembra lasciare spazio a soverchi dubbi circa la estrema opportunità (per non dire la necessità) di avere una delibera adottata all’unanimità. Se, infatti, la costruzione dell’autorimessa deve ritenersi un’innovazione ex art. 1120, 20 comma, cod. civ. – come sostiene la Corte di Cassazione, dare corso all’opera (affidamento dell’incarico di redazione del progetto, sottoscrizione del contratto di appalto, avvio dei lavori) in assenza di una delibera unanime potrebbe esporre i condomini a un rischio assai rilevante. Qualsisi condomino, infatti, potrebbe chiedere (e verosimilmente ottenere) un provvedimento di urgenza che fermi i lavori e instaurare poi un giudizio di merito per far accertare la nullità della delibera assembleare.
Le domande dei soci hanno posto fine all’interessante relazione.
A cura di Giovanni M. Bottini
